（岳政办发〔2014〕10号)

 

第一章　总　则

 

第一条　为加强对物业专项维修资金的管理，保障物业共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》（国务院令第504号）、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条　本市范围内的物业专项维修资金的交存、使用和监督管理，适用本办法。

第三条　本办法所称物业专项维修资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

本办法所称物业共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢物业内业主共有的部位，一般包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、水泵间、电表间、管道井、电梯前庭、锅炉房、发电间、配电间、线路分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由物业管理区域内业主共有的附属设施设备，一般包括共用电梯、共用天线、共用照明、消防设施、中央空调设施、楼宇对讲系统、避雷装置、水箱、水泵、锅炉、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、管网设施、给排水系统、景观设施、小区围栏、监控报警系统、车辆进出管理系统、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条　房地产行政主管部门负责指导、协调、监督本行政区域内物业专项维修资金的交存、使用、管理等工作。其所属的物业管理办公室（以下简称管理机构）具体负责日常管理工作。

财政、审计、监察等相关部门依据各自职责对物业专项维修资金的管理进行监督。

第五条　物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

 

 

第二章　交　存

 

第六条　同一物业管理区域内，两户以上（含）业主的住宅和非住宅（含储物间、车库、车位等），其业主应当交存物业专项维修资金。

廉租住房和公共租赁住房物业专项维修资金的交存和管理依据相关规定执行。

第七条　业主按照其所拥有物业的合法建筑面积交存物业专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额标准由房地产行政主管部门根据本地建筑安装工程每平方米造价的5%至8%分类确定，并适时调整和公布。

第八条　业主交存的物业专项维修资金属于业主所有，使用时由业主共同决定。

第九条　管理机构应当按照相关程序择优选定商业银行作为物业专项维修资金的专户存储银行，并设立物业专项维修资金专户。

第十条　物业专项维修资金应当以物业管理区域为单位设总账，以幢为单位设分幢账，并按房屋户室号设分户账。

第十一条　购房人应当在房屋预告登记前将首期物业专项维修资金交存至物业专项维修资金专户。开发建设单位不得代收首期物业专项维修资金。

未办理房屋预告登记的物业，购房人应当在办理房屋交付手续前将首期物业专项维修资金交存至物业专项维修资金专户。

开发建设单位在办理房屋初始登记时一并将其自留和未售部分物业的首期物业专项维修资金交存至物业专项维修资金专户。房屋售出后，购房人向开发建设单位交纳该物业的物业专项维修资金，管理机构为其变更相应账户。

第十二条　开发建设单位出售物业时，应提示购房人物业专项维修资金的交存时间及标准，并在房屋买卖合同中约定。

购房人未按照本办法规定交存首期物业专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购房人。

开发建设单位、购房人未按本办法规定交存首期物业专项维修资金的，房地产行政主管部门不予办理房屋权属登记手续。

第十三条　管理机构应当使用省财政厅统一监制的“湖南省物业专项维修资金专用收据”，该专用收据是业主交存物业专项维修资金的合法凭据。

第十四条　业主大会成立前，业主交存的物业专项维修资金由管理机构代管。

业主大会成立后，就自行管理物业专项维修资金召开业主大会会议时，应通知管理机构、街道办事处和社区居民委员会参加；会议应对下列事项进行表决：

（一）自行管理物业专项维修资金的决议；

（二）物业专项维修资金的管理制度；

（三）确定物业专项维修资金的专户管理银行、账目管理单位和账目管理责任人的决议；

（四）其他与物业专项维修资金有关的决议事项。

以上事项应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主表决同意。

业主大会会议召开后，业主委员会应当就业主大会决议的事项及业主大会会议召开的情况在本物业管理区域内进行公示，公示期不得少于15日。

第十五条　业主大会决定自行管理物业专项维修资金后，业主委员会应当在物业专项维修资金的专户管理银行开立专户，并向管理机构书面申请划转。管理机构应当自收到申请之日起30日内，将该物业管理区域内业主交存的物业专项维修资金账面余额划转至专户，并将有关账目等资料移交该业主委员会。

第十六条　业主分户帐面物业专项维修资金余额不足首期应交存额30%的，应当及时续交至首期应交金额。

已成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。

未成立业主大会的，续交的具体办法由管理机构商相关部门另行制定。

第十七条　本办法实施前，物业已经出售但未交存物业专项维修资金的，应当补交。

本办法实施前已代收物业专项维修资金但未交存到物业专项维修资金专户的相关单位，应按要求及时交存到物业专项维修资金专户管理银行。否则，房地产行政主管部门可依法查处。

业主未按规定交存首期和续交物业专项维修资金的，业主委员会应当督促其交存，拒不交存的，业主大会可决定限制其在物业管理区域内的共同管理权，并可向人民法院提起民事诉讼。

 

第三章　使　用

 

第十八条　物业专项维修资金的使用应同时满足以下条件：

（一）应当专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造；

（二）占受益范围内建筑物总面积和总业主人数均在三分之二以上的业主签名同意。

使用申请人对申请资料的真实性、合法性、有效性负责。申请人隐瞒真实情况或提供虚假材料的，依法承担相应法律责任。

第十九条　物业专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第二十条　物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，相关业主另有约定的，从其约定。维修资金个人分户账资金不足以支付分摊费用时，不足部分由该业主承担。

第二十一条　物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造，涉及尚未售出的物业，开发建设单位应当按照尚未售出物业的建筑面积，分摊维修、更新和改造费用。

第二十二条　使用管理机构代管的物业专项维修资金，按照以下程序办理：

（一）业主委员会、相关业主、物业服务企业（聘请物业服务人员的社区居委会）根据维修、更新和改造项目向管理机构提出使用申请；

（二）管理机构外勘查验，确认维修项目并界定受益范围；

（三）在物业管理区域内公示维修方案：包括拟维修更新和改造的项目、维修单位选择方式、费用预算、列支范围等，公示期不少于5个工作日；

（四）经受益范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意后确定维修方案；

（五）业主委员会、相关业主或物业服务企业（聘请物业服务人员的社区居委会）组织实施维修方案；维修费用在5万元以上的，须经具备相应资质的工程造价咨询机构审核，审核费用列入维修、更新和改造成本；

（六）工程完工验收合格后，维修方案的组织实施人应当对维修、更新和改造项目的决算、业主意见表、分摊明细等进行公示，公示期不少于5个工作日；

（七）管理机构根据维修合同和工程进度付款。管理机构对公示情况进行审核后，按维修合同约定留存质保金，将维修费用余额划转至维修单位，并从相应业主个人物业专项维修资金账户中扣除。

第二十三条　使用管理机构代管的物业专项维修资金，应向管理机构提交下列资料：

（一）申请人的身份证明或其授权委托书；

（二）使用物业专项维修资金的申请报告；

（三）受益业主签名表；

（四）维修工程预（决）算书、超过5万元的维修项目的审价报告、维修合同、维修单位营业执照及资质证书、项目负责人的职业资格证书；

（五）公示维修方案、维修决算、分摊明细等相关资料；

（六）工程维修验收合格证明及维修发票；

（七）其他相关资料。

第二十四条　使用由业主大会自行管理的物业专项维修资金，按照下列程序办理：

（一）物业服务企业或相关业主提出使用方案，使用方案应当包括拟维修更新和改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全以及其他紧急情况的处置办法等；

（二）使用方案经物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意；

（三）业主委员会将经审核同意的使用方案报管理机构备案；管理机构发现不符合有关法律、法规和规章的，应当责令改正；

（四）物业服务企业或相关业主组织实施使用方案；

（五）物业服务企业或相关业主持项目实施的相关材料向业主委员会申请列支物业专项维修资金；

（六）物业专项维修资金专户管理银行凭管理机构的备案证明和业主委员会的拨付通知支付资金。

第二十五条　同时符合下列条件的物业维修、更新和改造项目，可以采取一次性集中表决的方式，经同一物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意后使用物业专项维修资金。

（一）同一物业管理区域内全体业主受益；

（二）单项物业维修、更新和改造项目费用在3万元以下；

（三）一次性集中表决使用物业专项维修资金的项目，应在表决之日起两年内组织实施；表决使用物业专项维修资金的总金额累计不得超过本物业管理区域物业专项维修资金交存总额的5%。

第二十六条　发生危及房屋使用安全等紧急情况需使用管理机构代管的物业专项维修资金，业主委员会、相关业主、物业服务企业（聘请物业服务人员的社区居委会）应立即组织维修并报请管理机构现场查勘，工程完工后申请人持第二十三条（一）（二）（四）（五）（六）（七）项的有关材料报管理机构备案，维修费用从受益业主的物业专项维修资金账户中
列支。

第二十七条　发生危及房屋使用安全等紧急情况需使用业主大会自行管理的物业专项维修资金，按照第二十四条（五）（六）项规定办理。

第二十八条　本办法第二十六、第二十七条所称紧急情况包括：

（一）屋面、外墙防水局部损坏、渗漏，严重影响使用的；

（二）楼体单侧外墙饰面脱落、围护栏断裂、管道脱落等危及人身安全的；

（三）发生供水管道严重漏水、水泵泵体漏水、水泵电机烧毁等情况，导致供水中断的；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安
全的；

（四）电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的；定期检验时被责令停梯整改的；

（五）消防系统、电力系统出现功能障碍或部分设备损坏严重等重大安全隐患，经具有相关资质的单位检测、鉴定应当整改的；

（六）其他严重影响房屋使用和危及人身财产安全的紧急情况。

第二十九条　下列费用不得从物业专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由责任人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据法律规定或物业服务合同约定，应当由相关单位或物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第三十条　下列资金应当转入物业专项维修资金滚存使用：

（一）物业专项维修资金的存储利息；

（二）利用物业专项维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。

第三十一条　管理机构可以通过公开招标方式择优选定一批具有相应资质的维修单位和工程造价咨询机构，建立备选名录。备选名录由管理机构定期公布并结合申请人和业主的意见对备选单位开展动态考评，建立准入和退出机制，实行优胜劣汰。

 

第四章　监督管理

 

第三十二条　管理机构代管物业专项维修资金的管理经费，由管理机构依照有关规定编制预算报同级人民政府财政部门核准后，在物业专项维修资金的增值收益中列支。

业主大会自行管理物业专项维修资金的管理经费，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主表决同意后从物业专项维修资金的增值收益中列支。

除管理经费外的增值收益应转入物业专项维修资金滚存使用。

第三十三条　房屋所有权转让时，该房屋分户账中结余的物业专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持本人身份证明及相关材料到管理机构办理分户账变更手续，需要续交的，应当续交。

第三十四条　房屋灭失的，业主持本人身份证件、房产权证注销证明等材料，到管理机构办理个人物业专项维修资金账户注销手续并提取剩余金额。

第三十五条　管理机构应当每年向社会公布代管物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存金额等信息。业主大会自行管理物业专项维修资金的，由业主委员会负责公布。业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第三十六条　物业专项维修资金专户管理银行应当建立便捷的物业专项维修资金查询平台，确保业主知情权。

 

第五章　法律责任

 

第三十七条　开发建设单位违反本办法第十二条规定将房屋交付买受人的，由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处3万元以下罚款。

第三十八条　违反本办法规定，挪用物业专项维修资金的，由县级以上房地产行政主管部门追回挪用的物业专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；涉嫌犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

物业服务企业挪用物业专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门依法吊销资质证书。

房地产行政主管部门挪用物业专项维修资金的，由上一级房地产行政主管部门追回挪用的物业专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；涉嫌犯罪的，依法追究其刑事责任。

第三十九条　由业主大会自行管理物业专项维修资金，业主委员会及其成员违反本办法规定，有下列情形之一的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正，暂停物业专项维修资金划转；造成经济损失的，由相关责任人员依法承担相应赔偿责任；涉嫌犯罪的，依法追究其刑事责任：

（一）未按本办法规定设立物业专项维修资金专户的；

（二）利用物业专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第四十条　开发建设单位未按本办法规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。

 

第六章　附　则

 

第四十一条　本办法自发布之日起30日后施行。市政府办公室《关于印发〈岳阳市物业专项维修资金管理办法〉的通知》（岳政办发〔2012〕28号）同时废止。